地铁“零距离”，城北又一TOD盘现身！高新产业环绕，下一个EFC来了？
近日，一条重磅消息，悄然出现在省发改网站。
2019-2024年期间，浙江省都市圈将规划新建9条城际铁路。其中，与杭州市民息息相关的杭德城际，全长34.6公里，规划设站12座。
其大致走向是从地铁10号线新兴站引出，向北贯穿仁和，之后进入德清城区，终于德清高铁站。
让人兴奋的是，作为2022年亚运会交通配套项目（排球小组赛将在德清举行），杭德城际的开通时间，要比其他线路早得多——亚运会前通车，即2022年。
也就是说，杭德城际不再是停留在蓝图上的设想，而是将和杭海、杭临、杭富、杭绍四条在建城际铁路一样，率先建成。
杭德城际仁和境内线位示意图
但它的意义，只是一个赛事配套工程，或是打造杭州1小时都市通勤圈吗？
在我看来，它更大的意义，在于真正串联起了一个潜力无限的产业板块——仁和先进制造业基地。
作为城东智造大走廊的北端起点、未来科技城孵化项目的转化基地，这个“小而美”的城北智造小镇，被誉为未来科技城2.0。
但此前，受限于交通的掣肘，加上地产开发的长期空窗，一直缺乏存在感。
如今，藉由杭德城际的实质利好，产业、交通、地产、商业、环境全面发力的仁和，必将重返杭州大舞台。
PART 1
按照规划，仁和将重点布局先进制造业领域高精尖项目，配套发展智能控制系统、研发设计、商贸物流等生产性服务业。
所以，你可以看到，8.52平方公里的仁和基地核心区，引进的几乎全是明星企业。
比如，今年5月底，总投资60亿的阿里巴巴浙江云数据中心正式摘地。而同属阿里的菜鸟物流，去年8月就已进驻，计划打造亚洲第一、高科技智能化的高标准物流仓储。
除了两家“阿里系”企业，名单上还有摩根士丹利、比亚迪汽车（已投入生产）、安博物流、联东U谷等业内Top级企业。
前天，我冒雨到实地走了一圈，发现大多数项目，都已在如火如荼地建设中了。
去年，仁和还与未来科技城，达成战略合作，成为后者孵化项目的转化基地，至今已推荐20多个高端项目。
大家感知上很远的仁和，其实也并不远。
仁和基地规划面积56.94平方公里，范围东至京杭大运河、南至绕城高速、西至西塘河、北至杭宁高速及武獐线。基本上，往北过了绕城，就是仁和了。
同样的界限，杭州东边是下沙，南边是义桥，西边则是另一个产业重地——未来科技城。
但在时间距离感上，仁和却是最近之一。沿上塘高架，一路往北，不带拐弯，经南庄兜枢纽，再开不到7公里高速，就能到仁和出口（仁和镇中心距离约1公里）。
等2019年上塘高架北延工程（好运街至南庄兜）建成，更是全程无红绿灯（收费站除外）。
而近年来，随着良渚、勾庄等板块的快速发展，城市融合的步伐，正在不断加速。
尤其是大运河新城，这个拱墅、余杭两区携手推出的重量级规划，显然是下一个大热板块。上个月，低迷行情下，运河新城土拍楼面价仍高达2万4，就是最好证明。
地理上无缝衔接的仁和，必然会受到源源不断的利好。加上“中环”、城铁的交通促进，融合只是时间问题。
PART 2
甚至在生态环境、商业配套领域，仁和也在持续发力。
最典型的就是基地核心区。东侧近3公里长的獐山港绿化景观提升工程，和西侧是约2.5公里长、200-500米宽的东苕溪景观工程，均已启动。
将来建成后（形成闭环），核心区将变成一个360°景观水系环绕的生态产业基地。
相对缺乏的商业配套，也迎来了重大推进。
比如，已开始实施的獐山老集镇提升改造工程，总面积966亩，计划投资40亿元，定位服务基地和集镇的生活配套服务中心。
那为什么，这样一个集产业、交通、环境与商业为一体的优质小镇，如此沉寂呢？
仁和城区风貌实景
除了轨道交通（杭德城际）的迟迟未定，另一个主要原因，是商品房开发的长期断档。
不算2018年，最近一次宅地拍卖，还是2013年1月。错过了2016年启动的这波超级牛市，让仁和失去了最好的发声机会。
但是金子总会发光的，只是早晚而已。
今年上半年，时隔5年之后，仁和终于推出了2宗住宅类地块。结果，引得一批房企蜂拥而至，场面异常激烈。
5月25日，阳光城经过3小时激战，以封顶9895元/㎡竞得仁和宅地，自持高达16%；6月22日，华元以同样的价格和自持比例，再次竞得一宗商住地。
如今，华元地块已化身为纯新盘华元·北城芳满庭，正式带领仁和重归楼市舞台。
PART 3
但新的问题出现了——高速发展的产业，与现有极度缺失的商务办公资源，存在巨大矛盾。
要知道，仁和在产业发展方面的雄心，可远不止上文提到的这些。
今年前三季度，仁和已接待上百个项目。但仁和并不是来者不拒，而是有着严格要求。
基本以上市公司的募投项目、拟上市公司总部及基地、细分行业的单打冠军和隐形冠军、世界500强企业，和国家高新技术企业等作为主招方向，并积极赴深圳、北京、上海等地上门招商。
截至9月底，已储备项目21个，可供挖掘项目11个，预计总投资可超170亿元。
在加大招商力度的同时，仁和基地内部，也在加快发展科技创新。
比如，加强企业创新载体建设。重点推动康德权、米格电机等重点企业省级研发中心、省级企业研究院建设，及其他重点企业工程实验室、重点实验室等建设。
北辰金座是目前仁和仅有的正规写字楼
还有加强与高等研究院所的合作，共同推进清华长三角研究院智能制造园建设。
在人才服务、引进方面，同样不遗余力。推出人才专项租赁用地，推行人才高额住房补助。尤其高层次人才置业，最高能拿到100万购房补助。
按规划，三年内基地还有1500亩土地空间，可用于引入产业，预计新增2-3万高端人口。2030年远期规划中，核心区人口将达18.2万人。
未来，这么多高新企业和产业人口的进驻，必然会产生庞大的商务办公需求。
但目前基地核心区近百家企业，周边却没有任何写字楼和集中商业配套。仅有的商务办公资源，还是2014年交付的北辰金座大厦，不仅设施落后，距离也较远。
“别看这写字楼，外面看着还行，其实功能性很低，连个百人会议厅都没有。”仁和基地相关工作人员表示，碰上大型会议，只能跑到良渚。
等更多企业和人才进入，矛盾只会越来越大。
PART 4
其实，未来科技城在这方面的做法，非常值得仁和借鉴。
2013年8月，阿里巴巴进行了移师滨江后的第二次大规模搬家——搬迁至余杭淘宝城。加上海创园和梦想小镇，规模宏大的城西科创大走廊，自此初步成型。
面对即将到来的海量商务、办公、孵化，及商业等需求，未雨绸缪的未来科技城，早在2013年初，就推出了一幅大体量商住地，直线距离阿里巴巴园区仅约1公里。
当时，颇有远见的建工房产，拿下了这宗土地，并于2013年10月动工，即现在的欧美金融城（EFC）。
整个项目体量近百万㎡，涵盖甲级和超甲级写字楼、精装公寓、万丽酒店、万豪行政公寓，住宅和商业广场等6大业态。
一年之后，EFC启动销售。借助于周边雄厚的产业支撑，创造了诸多销售神话。
EFC已是未来科技城的商务中心
其中，2016年1月启动销售的写字楼，一经面市，就显现出不同寻常的热度。当月，实现销售超3万㎡，接近杭州写字楼全年十分之一成交量。
随后几次加推，均为热销。单价也从起初的1万1左右，涨到了如今2万6左右。
交付后的租赁市场，更是火爆。去年6月底，EFC交付了第一栋写字楼——美国中心T5。结果不到3个月，出租率即达80%，5个月后就全满。
上月末，另一栋写字楼T4也迎来了交付。我的一个业主朋友，刚拿到房，就租了出去。
数据显示，EFC写字楼租金，已由初始的2元/㎡/天，涨到了3.8元/㎡/天，接近翻倍。
如今，EFC是未来科技城名副其实的商务中心。
以T5为例，楼中已入驻有阿里系的云峰基金；海外系的GCI、PNP；合资系的WE+窝酷；跨国系的G5创投等。
PART 5
那么，仁和基地的商务中心在哪？
好消息是，过不了多久，仁和就将挂牌一宗商务办公兼容商业用地。从多方面看，它与EFC都非常相似。
首先，都位于各自板块的产业核心区。
EFC周边，分布着淘宝城、海创园、梦想小镇等科创单位。这宗地块与产业的联系度更突出，西侧一路之隔是比亚迪，北侧紧邻菜鸟物流。摩根士丹利产业园和阿里云数据中心，也在附近。
而且在控制性详细规划上，它的定位，明确就是商务中心。
其次，均紧邻地铁站。EFC靠近地铁5号线创景路站，号称百万㎡地铁上盖综合体。
仁和这宗地块呢，也是名副其实的TOD盘。地块位于启航路和仁良路交叉口东北侧，而南侧的启航路，正是杭德城际线路所在。
按目前设想，杭德城际以仁和大道为轴，往北穿过仁和，然后在启航路左转，最终前往德清。
仁和先进制造业基地B1/B2地块航拍实景
其中，境内4个站点之一的仁和北站，就设在启航路与仁良路交叉口附近。值得一提的是，仁和境内的杭德城际铁路，全部走地下，跟地铁没什么区别。
当然，从体量上看，这宗地块不如EFC。
地块出让面积29506㎡，按容积率3计算，总体量约88518㎡。由于规模不大，规划物业类型上，主要是写字楼，酒店和商业，并不包括酒店式公寓（限酒令）。
但地块形状方正，利于开发。同时，起价非常友好，仅1890元/㎡，折合总价约1.67亿，不过主城一宗宅地的零头。
巧的是，就在昨天，建工房产在EFC边上，又拿下了1宗商地。但时隔近6年，地价已从838元/㎡涨到了7022元/㎡，涨幅近7.4倍。
无论从产业、地段，还是交通看，它都有成为下一个EFC的可能，且大概率能享受第一波红利。
到时，它的开发，势必会受到周边众多企业的青睐。同时，也将催生出强大的人才集聚效应，甚至孵化优质项目，反哺区域产业发展。
现在，唯一欠缺的，就是慧眼识珠的房企了。
活动预告：我们将在12月11日下午组织实地探访“仁和先进制造业基地B1/B2地块”，并和仁和先进制造业基地相关负责人深度交流。
感兴趣的朋友可以扫下方二维码报名，记得备注所属开发商单位 。
- End -
▼
文∣麦格
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络